自用換屋被課奢侈稅？戶籍遷入才算「自住」屋

撰文：王基風

奢侈稅並非全面打擊所有不動產買賣交易，只要符合條件就能合法避稅，但千萬別因為一時的疏失而被多課了奢侈稅，或在不清楚的情況下漏繳奢侈稅而被罰款！

老家在台南的陳先生一年前在新北市泰山區買了中古大樓自住，因認為沒有絕對的必要性，戶籍一直設在台南，沒有搬遷到新北市泰山區，陳先生最近因為換工作到汐止，為了通勤便利想要換屋，於是用九百萬元賣掉泰山的房屋，在汐止以同樣價位買了另一間房屋。

沒想到隔了幾個月，國稅局居然寄來奢侈稅補繳單，通知陳先生不僅要繳納九十萬元的奢侈稅，還附上了50萬元的罰鍰，陳先生氣得跳腳，他認為自己是純自住、非投資，應該不須繳交奢侈稅……

賣屋前戶籍先遷入　才符合自住屋條件

其實，奢侈稅上路以來，不少人出現和陳先生同樣的情形，明明符合豁免條款，卻因為忽視了一些小細節，反而變成漏報奢侈稅而被處以罰鍰。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，以陳先生的案例來看，原本陳先生應符合自住型常態移轉房屋的案例，不須繳納奢侈稅，但因為陳先生沒有將「戶籍遷入」原本認定自住的房屋內，才被國稅局認定該房屋有投資或是營業的嫌疑。

根據奢侈稅條例規定，所有權人、配偶及未成年子女僅有一戶自用住宅，且沒有出租、營業使用，或是因換屋而同時持有二間房子，只要在新屋完成移轉登記起一年內出售舊屋，可免奢侈稅。

但許多人像陳先生一樣，買了房子後雖然居住在裡面，卻沒有將戶籍遷入，但戶籍登記為認定是否屬「自用住宅」的法定形式要件，因此，少了這個動作，陳先生即使舉證賣掉的房子確實沒有營業或出租，仍無法排除課稅。

法拍、繼承、遺贈　不用被課奢侈稅

房屋若被法院、銀行拍賣，或是從長輩、親屬間繼承、遺贈得到房屋，也都不必被課奢侈稅。

目前較多人會面臨到的問題是，購買預售屋，兩年內移轉會不會被課奢侈稅？由於預售屋在興建完工前交易都屬於「權利移轉」，並沒有實體的房屋可以移轉，因此不在奢侈稅課徵範圍內；不過只要預售屋興建完工，由建商名下移轉登記到個人名下後就屬於實體房屋了，此時若在兩年內買賣交易，同樣會被課徵奢侈稅。

舉例來說，王太太在2010年12月時以總價1千5百萬元買了一間位於新北市新莊的預售屋，2011年6月實施奢侈稅，王太太在2011年12月以總價1千8百萬元出售該預售屋，由於預售屋尚未完工、仍在結構體階段，這種情況下，王太太完全不必被課徵奢侈稅。

假設，預售屋於2012年12月交屋，王太太於2013年4月以2千3百萬元出售房屋，因為該房屋是以2012年12月交屋當下開始計算持有年限，並非從預售屋時期開始計算，因此王太太持有時間只有四個月，得被課徵15％、共345萬元的奢侈稅。

黃舒衛表示，要避開奢侈稅，得所有條件都符合「排除條款」才行，建議消費者若有奢侈稅問題，除了請教熟識的仲介或代書，也可以詢問國稅局了解更精準的解釋。

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